Residence, il non uso non libera dalle spese

Chi acquista un’unità in un complesso organizzato deve contribuire ai costi comuni anche se non utilizza concretamente i servizi.

La gestione di un residence turistico-alberghiero pone spesso una questione ricorrente: il proprietario che non usa determinati servizi comuni può sottrarsi alle relative spese? La Corte di cassazione, con ordinanza n. 16189/2026, pubblicata il 25 maggio 2026, ha valorizzato la struttura funzionale del complesso, affermando che il proprietario dell’unità immobiliare resta tenuto ai costi di gestione comune quando i servizi sono oggettivamente destinati al funzionamento unitario dell’intero compendio.

Il principio si collega alla disciplina condominiale e, in particolare, alla regola per cui il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per sottrarsi al contributo nelle spese. Il non uso non coincide con l’assenza di utilità giuridica. Se un servizio accresce la funzionalità, la sicurezza, la conservazione o la commerciabilità del complesso, l’obbligo contributivo può permanere anche quando il singolo proprietario non ne tragga un vantaggio materiale quotidiano.

La circostanza che il regolamento non sia stato trascritto nell’atto di acquisto non esclude automaticamente l’obbligo di contribuzione, quando la conformazione del bene e la destinazione dei servizi rendono evidente l’esistenza di una gestione comune. Il dato decisivo è la relazione funzionale tra unità individuali e servizi collettivi. In questo quadro, l’articolo 1123 c.c. impone di distribuire le spese secondo criteri coerenti con l’utilità, ma non consente al singolo di sottrarsi unilateralmente alla gestione del complesso. Il residence resta un’organizzazione immobiliare unitaria, non una somma di unità isolate.