Compenso dell’amministratore e prestazione inutiliter data

La Corte d’appello di Napoli chiarisce quando la mala gestio condominiale integra grave inadempimento e legittima la restituzione del corrispettivo

La sentenza della Corte di appello di Napoli, sezione VIII civile, n. 1662 del 4 marzo 2026 valorizza in modo netto la natura contrattuale del rapporto tra amministratore e condominio e ne ricava una conseguenza pratica di rilievo: quando la gestione si traduce in una sequenza di omissioni su obblighi essenziali, il compenso percepito può essere restituito perché la prestazione risulta inutiliter data. Il Collegio muove dalla qualificazione dell’incarico come mandato con rappresentanza, in linea con gli articoli 1703 e 1710 del codice civile, e richiama la regola tipica dell’inadempimento contrattuale: il condominio deve allegare le condotte negligenti, mentre grava sull’amministratore l’onere di dimostrare il corretto adempimento.

Nel caso esaminato, le condotte censurate erano molteplici e convergenti: omessa rendicontazione per più esercizi, inerzia nel recupero delle quote, mancata gestione dell’esposizione verso i fornitori, trascuratezza degli adempimenti fiscali e mancata esecuzione di interventi necessari alla sicurezza delle parti comuni. La decisione attribuisce particolare peso alla violazione dell’obbligo di rendere il rendiconto annuale, oggi ribadito dall’articolo 1130 del codice civile, poiché da tale adempimento dipende la possibilità per i condomini di controllare la correttezza della gestione. Non meno rilevante è l’inerzia sul fronte delle morosità: la riforma del condominio, introdotta con la legge n. 220 del 2012, ha rafforzato l’obbligo dell’amministratore imponendogli, salvo dispensa assembleare, di attivarsi entro sei mesi per la riscossione forzosa delle somme dovute.

Il punto più significativo è però quello relativo alla gravità dell’inadempimento. La Corte chiarisce che non è decisiva la prova di un ammanco di cassa immediatamente quantificabile. Ciò che conta è la perdita di utilità della prestazione professionale nel suo complesso. Se la gestione produce paralisi amministrativa, aumento della morosità, aggravamento dei debiti e impossibilità di assicurare un governo ordinato del fabbricato, l’interesse del condominio rimane insoddisfatto in modo sostanziale. In questa prospettiva, l’articolo 1455 del codice civile viene in rilievo per verificare se l’inadempimento abbia inciso sul nucleo funzionale dell’incarico.

Da qui discende la legittimità della domanda di restituzione del compenso. Secondo la pronuncia, tale richiesta implica l’accertamento della risoluzione del rapporto per inadempimento, anche se non formulata in termini espressi. Il compenso dell’amministratore conserva infatti causa solo se la prestazione realizza l’interesse gestorio per cui è stata affidata. Quando invece la prestazione è formalmente eseguita ma sostanzialmente inutile, il corrispettivo perde giustificazione. La decisione rafforza così un modello di responsabilità professionale improntato a diligenza, trasparenza e tempestiva tutela degli interessi condominiali concreti.