Negozi, la redditività torna ad attirare capitali

Prezzi più bassi e canoni in crescita riaprono la partita degli investimenti nel retail urbano

Il segmento dei negozi torna a interessare gli investitori immobiliari. Secondo le rilevazioni richiamate dal mercato, nel 2025 le compravendite del settore retail sono cresciute, superando quota 46mila transazioni. Il ritorno di attenzione nasce da una dinamica precisa: negli ultimi anni i valori di vendita dei negozi si sono ridotti, mentre i canoni di locazione hanno mostrato maggiore tenuta o crescita. Ne deriva un aumento del rendimento lordo, soprattutto nelle città dove la domanda commerciale rimane vivace.

La redditività non è uniforme. I rendimenti più elevati emergono in mercati come Napoli e Palermo, dove le percentuali superano il 12 per cento, seguite da Roma, Torino, Firenze, Verona e Milano. Nelle posizioni più prestigiose, invece, l’investitore accetta rendimenti più bassi in cambio di stabilità, visibilità, qualità del conduttore e minore rischio di sfitto. La variabile decisiva resta la localizzazione: vie ad alto passaggio, centri turistici e assi urbani consolidati mantengono un vantaggio competitivo netto.

La crisi del commercio tradizionale impone tuttavia prudenza. La riduzione del numero di esercizi e la concorrenza dell’e-commerce rendono meno appetibili gli immobili privi di accessibilità, vetrine efficaci o bacino d’utenza. Il negozio non è più un investimento standard, ma un asset da analizzare caso per caso, valutando attività insediata, durata del contratto, sostenibilità del canone e potenziale di riconversione.

Per chi investe, il retail urbano può tornare interessante se inserito in una strategia selettiva. La redditività elevata deve essere bilanciata con il rischio operativo, perché il valore dell’immobile dipende sempre più dalla capacità dell’attività commerciale di generare flussi stabili. Il negozio migliore non è necessariamente quello con il canone più alto, ma quello in cui posizione, conduttore e contratto rendono credibile il reddito nel tempo.