La Giurisprudenza del 2025: Nuovi Equilibri nel Diritto Condominiale e Immobiliare

Il 2025 si è rivelato un anno di significative evoluzioni nel diritto condominiale e immobiliare, con interventi giurisprudenziali che hanno ridefinito i confini su temi cruciali, dalle procedure espropriative alla gestione delle parti comuni, fino alla figura dell'amministratore.

Pignoramento e Accessori: l'Estensione degli Effetti Esecutivi

Una pronuncia di rilievo, la Cassazione 17 giugno 2025, n. 16216, ha precisato l'esatta estensione dei beni trasferiti a conclusione di una procedura espropriativa immobiliare. Oltre ai beni indicati nel decreto di trasferimento (ex articolo 586 c.p.c.), gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente a tutti quegli elementi che l'articolo 2912 c.c. considera annessi alla cosa principale. Tali elementi includono accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti e addizioni. L'estensione comprende anche quei beni che, pur non menzionati nel decreto, sono uniti fisicamente alla cosa principale, costituendone parte integrante, come le accessioni.

Fotovoltaico e Tetto Comune: il "Pari Uso" Proporzionale

La dibattuta questione dell'installazione di impianti fotovoltaici a uso individuale sulle superfici comuni ha trovato ulteriori chiarimenti, in particolare sul concetto di "pari uso".

L'installazione di un impianto per la produzione di energia rinnovabile destinato al servizio di un appartamento (ex art. 1122-bis c.c.) non necessita di autorizzazione assembleare, a meno che non si renda necessaria la modificazione delle parti comuni. Tuttavia, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è intrinsecamente correlato al valore della rispettiva unità immobiliare, espresso in millesimi (ex articolo 1118, comma 1, c.c.).

La giurisprudenza ha riaffermato che il "pari uso" delle parti condominiali (ex articolo 1102 c.c.) postula il rispetto della parità di godimento, ma in proporzione alle rispettive quote. Di conseguenza, si configura un abuso della cosa comune se l'uso del singolo eccede la quota di godimento a lui spettante. Per godere di una parte comune in misura maggiore o minore rispetto al valore millesimale, è necessario un titolo che disponga in tal senso, ovvero un atto costitutivo di una servitù che richieda il consenso di tutti i partecipanti. Il limite invalicabile a tale uso, anche se proporzionale alla quota, è rappresentato dall'inservibilità che l'uso stesso causa, anche solo a un altro condomino.

L'Amministratore, il Compenso e la Nullità delle Delibere

La figura dell'amministratore e la validità delle decisioni assembleari sono state al centro di importanti decisioni.

La Cassazione, con l'ordinanza 23 luglio 2025, n. 20971, ha consolidato il principio secondo cui la nullità di una deliberazione condominiale può essere rilevata d'ufficio dal giudice, purché questa emerga dagli atti ritualmente acquisiti al processo. Chi lamenta in sede di legittimità il mancato rilievo di tale invalidità ha l'onere di specificare quali atti e documenti, prodotti nei gradi precedenti, rendessero evidente la nullità.

Relativamente alla gestione e al compenso, la Cassazione 26 maggio 2025, n. 14039, ha stabilito che la domanda di revoca giudiziale di un amministratore il cui incarico sia già cessato per la decorrenza del biennio è inammissibile per carenza di interesse. L'amministratore uscente, benché in prorogatio per le sole attività urgenti (ex art. 1129, comma 8, c.c.), non ha diritto a ulteriori compensi per tale periodo di gestione.

Gestione Individuale e Fallimento Condominiale

L'articolo 1134 c.c. sulla gestione di iniziativa individuale è stato interpretato in senso restrittivo. La "gestione assunta" dal condomino senza autorizzazione (che non dà diritto a rimborso, salvo l'urgenza) presuppone una serie continuativa e coordinata di atti gestori, non un atto isolato. Questa impostazione mira a evitare "dannose interferenze" nella gestione collettiva.

In tema di procedure concorsuali, i contributi per spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e per le innovazioni di un immobile di una società fallita sono considerati prededucibili (ex articolo 111, R.D. n. 267/1942) se divenute esigibili durante le procedure concorsuali (ex articolo 30, Legge n. 220/2012).

Infine, le Sezioni unite civili della Corte di cassazione, con l'ordinanza 5 agosto 2025, n. 22701, hanno escluso che le controversie relative alle procedure di dismissione di immobili pubblici siano riservate al giudice amministrativo, confermando che il riparto della giurisdizione resta ancorato alla natura della situazione soggettiva fatta valere in giudizio.