Delibere e verbali: la forma assembleare resta una garanzia sostanziale

La sottoscrizione del presidente e del segretario rafforza il valore probatorio del documento assembleare.

Il verbale dell’assemblea condominiale non è un semplice resoconto, ma il documento che consente di ricostruire presenze, quorum, votazioni e contenuto delle decisioni. Quando emerge la necessità di integrare o precisare quanto discusso, la validità dell’operazione dipende dalla tracciabilità dell’integrazione e dalla riconducibilità dell’atto agli organi dell’adunanza. La Corte di Cassazione, sezione VI civile, con ordinanza n. 28509 del 15 dicembre 2020, ha affermato che il verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario ha natura di scrittura privata e fa prova della provenienza delle dichiarazioni da chi lo ha firmato.

La portata del principio è rilevante nelle impugnazioni di delibere. Il condomino che contesti il contenuto del verbale deve distinguere tra vizio della decisione e inesattezza della verbalizzazione. Nel primo caso opera il rimedio dell’articolo 1137 del codice civile, con il termine di trenta giorni per assenti, dissenzienti e astenuti. Nel secondo caso occorre dimostrare che il documento non rispecchia l’effettivo andamento dell’assemblea, senza trasformare ogni imprecisione redazionale in causa automatica di invalidità.

La firma del presidente e del segretario diventa così il presidio minimo di affidabilità del documento. L’integrazione successiva non dovrebbe alterare la volontà assembleare già formata, né introdurre decisioni non votate. Può invece chiarire passaggi, correggere errori materiali o completare elementi descrittivi, purché resti coerente con quanto effettivamente avvenuto. Per gli amministratori la cautela è evidente: il verbale deve essere redatto con precisione, inviato tempestivamente e conservato in modo da consentire ai condòmini un controllo effettivo, perché dalla sua chiarezza dipende spesso la tenuta della delibera.