Terrazza a livello nel condominio minimo, riparto spese verso il criterio paritario

La Cassazione esclude l’automatismo dell’articolo 1126 c.c. quando la copertura riguarda un solo immobile e richiama, in via analogica, l’articolo 1125 c.c.

La Corte di cassazione, Sezione II civile, con ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, interviene su un nodo ricorrente della materia condominiale: la ripartizione delle spese per le infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello di proprietà esclusiva che copre un solo appartamento. Il principio affermato è netto: nel condominio minimo non opera automaticamente l’articolo 1126 c.c., ma trova applicazione l’articolo 1125 c.c..

La vicenda nasce dalla domanda risarcitoria proposta dai proprietari dell’unità sottostante nei confronti della titolare del terrazzo sovrastante, da cui provenivano i fenomeni infiltrativi. Il punto decisivo non riguarda l’esistenza del danno, ma il criterio di imputazione dei costi di riparazione. Secondo la Suprema corte, la regola del terzo e due terzi prevista dall’articolo 1126 c.c. presuppone una pluralità di unità immobiliari sottostanti, poiché si fonda sulla distribuzione del vantaggio di copertura tra più condomini. Se la copertura beneficia un solo immobile, tale presupposto viene meno.

L’applicazione meccanica dell’articolo 1126 c.c. in una struttura bilaterale produrrebbe un effetto economicamente distorsivo: il proprietario dell’unica unità coperta sopporterebbe i due terzi della spesa, pur in assenza di altri beneficiari, mentre il titolare del terrazzo continuerebbe a godere del bene in via esclusiva. Da qui la scelta di ricorrere, in via analogica, all’articolo 1125 c.c., che disciplina i solai interpiano e ripartisce le spese in misura paritaria tra i proprietari dei piani sovrapposti.

La soluzione appare coerente sotto il profilo della proporzionalità tra utilità e oneri e riduce il rischio di contenziosi dal costo superiore a quello degli interventi manutentivi. Resta, però, una criticità sistematica: il terrazzo a livello non coincide tecnicamente con un solaio interno, perché è esposto agli agenti atmosferici e presenta una componente essenziale, la guaina impermeabilizzante, che rende solo parziale l’assimilazione all’articolo 1125 c.c. La pronuncia, quindi, offre una risposta ragionevole e operativa, ma segnala anche una lacuna dell’impianto codicistico.

Sul piano pratico, l’ordinanza rafforza un criterio di riparto più aderente alla funzione concreta del bene e alla reale allocazione del vantaggio. Sul piano normativo, riapre l’esigenza di una disciplina specifica per i casi di copertura singola, capace di assicurare certezza del diritto senza affidare al giudice un ruolo sostitutivo del legislatore.