Appalto abusivo, il contratto non salva l’opera irregolare

La verifica dei titoli edilizi diventa decisiva prima di affidare lavori su parti comuni.

Nel condominio, la scelta di affidare lavori edilizi senza una preventiva verifica dei titoli abilitativi espone amministratore, impresa e condòmini a un rischio che non è soltanto urbanistico. La nullità dell’appalto può colpire il contratto quando l’opera sia priva del necessario permesso di costruire o realizzata in totale difformità dal titolo rilasciato. La Corte di Cassazione, sezione II civile, con ordinanza n. 10808 del 21 aprile 2023, ha ribadito la distinzione tra difformità totale e difformità parziale: solo la prima incide radicalmente sulla validità del contratto, mentre la seconda non determina automaticamente la caducazione dell’accordo e può lasciare spazio al diritto dell’appaltatore al compenso.

Per l’assemblea condominiale il punto è decisivo. La deliberazione che autorizza lavori su parti comuni non può essere trattata come un atto meramente gestionale quando l’intervento comporta profili edilizi complessi. Il titolo urbanistico, la conformità dello stato dei luoghi e la coerenza del progetto con il regolamento condominiale diventano presupposti sostanziali della decisione. L’amministratore, chiamato a dare esecuzione alla delibera, deve pretendere documentazione tecnica chiara, perché l’opera abusiva può produrre effetti a catena: ordine di ripristino, responsabilità verso i terzi, contestazioni sui pagamenti e impugnazioni assembleari.

La regola pratica è che la maggioranza non sana l’illegittimità dell’intervento. Anche una delibera formalmente approvata può essere vulnerabile se dispone lavori contrari a norme imperative. In questi casi il conflitto non riguarda solo il riparto delle spese, ma la stessa causa lecita dell’operazione, con conseguenze che possono incidere sulla validità del contratto, sulla posizione del committente collettivo e sull’eventuale responsabilità professionale di chi ha progettato o diretto i lavori.