Terrazza a tasca sul tetto comune, uso più intenso ma non appropriazione

L’intervento del singolo è compatibile solo se resta integra la funzione di copertura.

La trasformazione di una porzione del tetto comune in terrazza a tasca è una delle ipotesi più delicate di uso individuale della cosa comune. La Corte di Cassazione, sezione VI civile, con ordinanza n. 290 del 7 gennaio 2022, ha ammesso la possibilità che il proprietario dell’unità sottostante realizzi una terrazza mediante taglio della falda, purché l’intervento non comporti una modifica significativa della consistenza del bene e non comprometta la funzione di copertura, protezione e coibentazione svolta dal tetto.

Il principio si innesta sull’articolo 1102 del codice civile, che consente al partecipante di servirsi della cosa comune in modo più intenso, a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri di farne pari uso secondo il loro diritto. La terrazza a tasca non è quindi lecita o illecita in astratto. Occorre valutare dimensioni, tecnica costruttiva, incidenza sulla copertura, deflusso delle acque, isolamento, sicurezza statica e impatto sul decoro architettonico.

Per l’assemblea la questione richiede un approccio prudente. Il consenso condominiale può essere opportuno o necessario quando l’opera incide sensibilmente su parti comuni o modifica il prospetto; tuttavia non ogni intervento del singolo equivale a sottrazione del bene alla collettività. La linea di confine è data dalla permanenza della funzione comune. Se il tetto continua a proteggere l’edificio e l’intervento resta proporzionato, l’uso individuale può essere compatibile con il diritto degli altri condòmini. Se invece la copertura viene ridotta in modo apprezzabile o resa meno efficiente, l’opera assume carattere appropriativo e diventa contestabile.