Mediazione e affitto commerciale, l’istanza può valere come richiesta di adempimento

Nel rapporto locatizio ceduto, la domanda di mediazione non è un atto neutro se contiene parti, oggetto e ragioni della pretesa.

Nel contenzioso sulla cessione dell’affitto commerciale, l’attivazione della mediazione può assumere un valore sostanziale più incisivo della semplice condizione di procedibilità. La Corte di cassazione, con ordinanza n. 4405 del 19 febbraio 2024, ha affermato che l’istanza di mediazione può integrare una vera richiesta di adempimento quando consente di individuare con sufficiente chiarezza i soggetti coinvolti, il rapporto controverso, l’obbligazione non eseguita e le ragioni della pretesa.

Il principio è particolarmente importante nei casi in cui il contratto di locazione commerciale sia stato ceduto insieme all’azienda. In tali ipotesi, il locatore può trovarsi davanti a una pluralità di posizioni: il cessionario, che prosegue nel godimento dell’immobile, e il cedente, che può conservare una responsabilità sussidiaria secondo la disciplina applicabile. Prima di rivolgersi contro il cedente, occorre spesso dimostrare di avere richiesto l’adempimento al cessionario e di averne constatato l’inadempimento.

La mediazione, se redatta in modo puntuale, può svolgere proprio questa funzione. Non basta un atto generico, formulato in termini vaghi o meramente esplorativi. Occorre che la domanda sia idonea a mettere il destinatario in condizione di comprendere cosa gli viene richiesto, in relazione a quale contratto e per quali importi o condotte. La vicenda conferma il rilievo tecnico della qualità dell’istanza di mediazione: un atto accurato può incidere sul piano sostanziale del rapporto obbligatorio, mentre un atto impreciso rischia di non produrre gli effetti necessari.