Rendiconto condominiale e sistema misto cassa-competenza: criteri, limiti e margini applicativi

La disciplina del rendiconto condominiale continua a rappresentare uno dei punti più delicati della gestione degli edifici in condominio, soprattutto dopo la riforma introdotta dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, che ha inserito nel codice civile l’articolo 1130-bis.

La norma ha imposto un modello strutturato di rappresentazione contabile, finalizzato a garantire trasparenza amministrativa e comprensibilità delle operazioni compiute dall’amministratore, ma ha lasciato ampi spazi interpretativi in ordine ai criteri di imputazione delle spese e alla composizione dei documenti contabili.

Su tali profili è intervenuta la Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza 16 settembre 2025 n. 25446, chiarendo che il rendiconto non può essere redatto secondo il solo criterio di cassa, ma deve adottare un sistema contabile misto, idoneo a rappresentare in modo fedele la situazione economica e patrimoniale del condominio.

La Corte ha precisato che il rendiconto si compone di tre documenti inscindibili: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa, ciascuno con una funzione autonoma ma coordinata.

Il registro di contabilità documenta i movimenti finanziari in ordine cronologico, riflettendo il criterio di cassa, mentre il riepilogo finanziario assolve a una funzione di rappresentazione patrimoniale, includendo attivi e passivi anche relativi a gestioni precedenti, secondo una logica di competenza.

La nota sintetica esplicativa svolge un ruolo centrale, poiché deve illustrare i criteri adottati, le poste più rilevanti, le questioni pendenti e i rapporti in corso, consentendo ai condòmini di comprendere il significato dei dati contabili.

La scelta del criterio misto risponde all’esigenza di evitare una visione parziale della gestione condominiale, che deriverebbe dall’applicazione esclusiva della cassa, incapace di rappresentare correttamente debiti e crediti maturati ma non ancora regolati.Tuttavia, l’adozione di un modello più articolato comporta il rischio di una minore intelligibilità per i condòmini meno esperti, imponendo all’amministratore un dovere rafforzato di chiarezza nella redazione della documentazione.

Particolarmente problematica appare la disciplina del piano di riparto, documento attraverso il quale le spese vengono attribuite ai singoli condòmini in base ai millesimi di proprietà o ad altri criteri convenzionali.L’articolo 1130-bis del codice civile non menziona espressamente il piano di riparto, nonostante esso costituisca un elemento imprescindibile per l’individuazione degli obblighi di pagamento.Questa omissione normativa ha determinato un ampliamento della discrezionalità tecnica dell’amministratore, chiamato a scegliere se imputare le spese secondo il criterio di cassa, facendo gravare sui condòmini solo quanto effettivamente pagato, oppure secondo il criterio di competenza, richiedendo contributi anche per spese già maturate ma non ancora sostenute.

La giurisprudenza ha evidenziato come tale libertà non possa tradursi in arbitrarietà, dovendo sempre essere rispettati i principi di correttezza contabile, coerenza interna del rendiconto e tutela del diritto di informazione dei condòmini.

Il sistema misto, se correttamente applicato, consente una rappresentazione più aderente alla realtà economica del condominio, ma richiede un equilibrio tra esigenze di precisione tecnica e necessità di comprensibilità.

In assenza di indicazioni legislative puntuali sul piano di riparto, il confronto tra criterio di cassa e criterio di competenza resta aperto, con inevitabili ricadute sul contenzioso condominiale.

La sentenza della Cassazione del 2025 si colloca in questo contesto come un punto di riferimento, ribadendo che la trasparenza amministrativa non è solo un obiettivo formale, ma un parametro sostanziale di legittimità del rendiconto.