Accelerazione sui beni donati e riduzione delle tutele dei legittimari

La riforma introdotta dalla Legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha inciso in modo profondo sulla disciplina civilistica delle donazioni, con particolare riferimento alla circolazione degli immobili provenienti da donazione e al sistema di tutela dei legittimari.Le modifiche, operative dal 18 dicembre 2025, rispondono all’esigenza dichiarata di rafforzare la certezza dei traffici giuridici e di rimuovere uno dei principali fattori di rigidità del mercato immobiliare, rappresentato dal rischio di azioni restitutorie esercitabili anche a distanza di molti anni dall’atto di liberalità.

Il fulcro dell’intervento normativo è costituito dall’articolo 44 della legge, che ha riscritto in modo coordinato diversi articoli del codice civile in materia di azione di riduzione e restituzione dei beni donati.

Il sistema tradizionale, imperniato sulla possibilità per il legittimario leso di ottenere la restituzione dell’immobile anche nei confronti dei terzi acquirenti, viene superato in favore di un modello che privilegia l’indennizzo economico, limitando in modo significativo l’incidenza delle pretese successorie sui diritti dei terzi.

In particolare, la riforma interviene sugli articoli 561, 562 e 563 c.c., riducendo l’ambito di operatività della restituzione in natura e rafforzando la protezione dell’acquirente che abbia confidato nella stabilità del titolo di provenienza.L’obiettivo è rendere il bene donato maggiormente assimilabile, sul piano della circolazione giuridica, a un bene acquistato a titolo oneroso, attenuando il tradizionale pregiudizio che colpiva gli immobili di provenienza donativa.

Un elemento centrale della nuova disciplina riguarda i termini di trascrizione delle domande giudiziali di riduzione.

La riforma coordina le disposizioni in materia di pubblicità immobiliare, inserendo le domande di riduzione delle donazioni tra quelle soggette a termini stringenti di trascrizione, con effetti preclusivi nei confronti dei terzi che abbiano acquistato diritti reali sul bene.

La mancata tempestiva trascrizione comporta l’impossibilità di opporre l’azione al terzo di buona fede, rafforzando in modo sensibile la stabilità dei trasferimenti immobiliari.

Parallelamente, viene ridefinito il ruolo dell’opposizione stragiudiziale alla donazione, che assume una funzione centrale nella fase transitoria.

La legge prevede che i legittimari possano conservare le tutele del regime previgente solo a condizione di notificare e trascrivere l’opposizione entro un termine di sei mesi dall’entrata in vigore della riforma, a pena di assoggettamento alle nuove regole.Tale scelta normativa impone un significativo onere di attivazione in capo ai soggetti tutelati, riducendo la dimensione “latente” del rischio successorio.

Di particolare rilievo è anche la disciplina transitoria, articolata e puntuale, che distingue tra successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, successioni già aperte con domande di riduzione già trascritte e successioni pregresse prive di iniziative giudiziali.Solo nel primo caso trova applicazione integrale il nuovo sistema, mentre nelle ipotesi intermedie il legislatore ha previsto soluzioni di compromesso volte a evitare effetti retroattivi eccessivamente penalizzanti.

L’impatto complessivo della riforma si traduce in una riduzione delle tutele reali dei legittimari, compensata da un rafforzamento delle garanzie di tipo patrimoniale.

Il sacrificio del diritto alla restituzione in natura viene giustificato dal legislatore con l’esigenza di assicurare la certezza dei rapporti giuridici e di favorire la fluidità del mercato immobiliare, da tempo condizionato dalla scarsa appetibilità dei beni donati.

Il nuovo assetto normativo impone agli operatori del diritto una revisione delle prassi tradizionali, soprattutto nella pianificazione successoria e nella gestione delle operazioni immobiliari aventi ad oggetto beni di provenienza donativa.

La donazione non è più, in via automatica, un fattore di paralisi della circolazione del bene, ma diventa un titolo suscettibile di stabilizzazione, purché inserito in un contesto di trasparenza pubblicitaria e di tempestivo esercizio delle azioni a tutela dei legittimari.