Nullità della delibera condominiale che incide sulla proprietà esclusiva: la sentenza del Tribunale di Torino

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 1909 del 13 gennaio 2025, ha ribadito un principio fondamentale del diritto condominiale: una delibera adottata dall’assemblea che incide sulla proprietà esclusiva di un condomino è nulla. La decisione si basa sull’impossibilità giuridica dell’oggetto della deliberazione, in conformità con la giurisprudenza della Corte di Cassazione.

Il fatto

La vicenda trae origine dal ricorso presentato da una società proprietaria di una cantina all’interno di un condominio, che ha impugnato la delibera assembleare del 3 maggio 2023. La decisione contestata prevedeva lo smantellamento della scalinata principale e il livellamento del piano di calpestio dell’ingresso condominiale, con l’occupazione di una porzione della cantina di proprietà della società ricorrente.

La delibera era stata approvata nell’ambito del progetto di installazione di un ascensore nell’androne del palazzo. Per far spazio all’impianto, si era stabilito di spostare la scalinata centrale su un lato, operazione che avrebbe comportato l’abbassamento della soletta della cantina e lo spostamento del contatore del gas.

La società ricorrente sosteneva che la delibera fosse generica e priva di un valido progetto esecutivo, nonché lesiva del proprio diritto di proprietà esclusiva, in quanto comportava una modifica strutturale del proprio immobile. Inoltre, lamentava di non essere stata adeguatamente coinvolta nella fase decisionale e di non aver potuto partecipare all’assemblea.

La posizione del condominio

Il condominio, dal canto suo, ha difeso la legittimità della delibera, sottolineando la necessità di installare l’ascensore per migliorare l’accessibilità dell’edificio, in particolare per gli anziani e i condomini con difficoltà motorie. Inoltre, ha sostenuto che la rimozione e il riposizionamento della scala non comportavano un’effettiva violazione della proprietà privata, in quanto l’ascensore sarebbe stato posizionato sfruttando solo una parte della gradinata esistente e non la soletta della cantina.

Il condominio ha quindi chiesto il rigetto del ricorso e la conferma della validità della delibera, ritenendo che l’interesse collettivo dell’installazione dell’ascensore dovesse prevalere su quello individuale della società ricorrente.

La decisione del Tribunale di Torino

Il Giudice del Tribunale di Torino, dopo aver esaminato le argomentazioni delle parti e le risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), ha ritenuto fondate le ragioni della società ricorrente e ha dichiarato nulla la delibera assembleare per impossibilità giuridica dell’oggetto.

I motivi della decisione

1. Violazione del diritto di proprietà esclusivaIl Tribunale ha richiamato la giurisprudenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021), la quale stabilisce che una delibera assembleare è affetta da nullità quando incide sulla proprietà esclusiva di un singolo condomino. In questo caso, la delibera andava a modificare strutturalmente la cantina della società ricorrente, limitandone l’uso e il godimento.

2. Mancanza di un progetto esecutivo dettagliatoLa delibera non conteneva un progetto esecutivo chiaro e dettagliato che definisse con precisione gli interventi da effettuare e il loro impatto sulla proprietà privata. Questa genericità ha contribuito a determinare la nullità della decisione.

3. Prevalenza del diritto di proprietà sull’interesse condominialeIl Tribunale ha riconosciuto che l’eliminazione delle barriere architettoniche è un interesse meritevole di tutela, ma ha precisato che non può prevalere sul diritto di proprietà esclusiva di un singolo condomino. Le innovazioni condominiali, infatti, possono riguardare solo le parti comuni e non possono incidere unilateralmente sulle proprietà individuali.

4. Mancata considerazione di soluzioni alternativeIl Giudice ha sottolineato che il condominio non aveva valutato alternative progettuali che consentissero di installare l’ascensore senza ledere i diritti del singolo proprietario.

Conseguenze della sentenza

1. Annullamento della delibera condominialeLa delibera del 3 maggio 2023 è stata dichiarata nulla, con la conseguente impossibilità per il condominio di procedere con i lavori così come deliberati.

2. Condanna del condominio al pagamento delle spese legaliIl condominio è stato condannato a sostenere le spese del giudizio, comprese quelle della CTU, per aver adottato una delibera lesiva del diritto di proprietà di un condomino.

3. Necessità di una nuova deliberaSe il condominio intende ancora installare l’ascensore, dovrà convocare una nuova assemblea e approvare una soluzione progettuale che rispetti il diritto di proprietà della società ricorrente.

Questa sentenza rafforza un principio fondamentale del diritto condominiale: le assemblee non possono deliberare interventi che incidano sulla proprietà privata dei singoli condomini senza il loro consenso. La pronuncia conferma che il diritto di proprietà ha una tutela prioritaria rispetto agli interessi condominiali collettivi, anche quando questi sono volti a migliorare l’accessibilità dell’edificio.

Inoltre, la decisione ribadisce l’importanza di progetti chiari e dettagliati quando si tratta di interventi sulle parti comuni che possono influenzare le unità immobiliari private. L’assenza di un progetto esecutivo ben definito, infatti, può compromettere la legittimità della delibera e determinarne la nullità.

La sentenza del Tribunale di Torino n. 1909/2025 rappresenta un'importante conferma dei limiti dei poteri dell’assemblea condominiale. Sebbene l’installazione di un ascensore sia generalmente considerata un intervento migliorativo e inclusivo, non può avvenire a discapito del diritto di proprietà individuale.

Questa pronuncia offre un chiaro riferimento per tutti i condomini e gli amministratori di condominio, ponendo l’accento sulla necessità di rispettare i diritti di ciascun proprietario e di valutare attentamente l’impatto delle innovazioni edilizie sulle singole unità immobiliari.