Mutui in ripresa, ma il costo del denaro torna a pesare

La crescita delle erogazioni sostiene le compravendite, mentre la politica monetaria impone maggiore selezione creditizia.

Il mercato dei mutui torna a espandersi, ma dentro un quadro più delicato per il costo del denaro. Le consistenze dei finanziamenti alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione mostrano una crescita che riflette la ripresa delle nuove operazioni e la stabilizzazione del credito immobiliare dopo la fase più restrittiva. Lo stock prossimo a 396 miliardi di euro segnala che il mutuo casa resta lo strumento centrale di accesso alla proprietà, soprattutto per le famiglie giovani e per gli acquirenti che beneficiano delle garanzie pubbliche sulla prima abitazione.

Il dato più significativo riguarda l’aumento delle nuove operazioni di mutuo, cresciute su base annua in misura nettamente superiore alla dinamica delle compravendite. Ciò indica che la leva creditizia è tornata a sostenere il mercato, ma anche che la sostenibilità della rata rimane il vero filtro selettivo. Le banche valutano con maggiore attenzione reddito disponibile, rapporto rata-reddito, stabilità lavorativa e valore della garanzia ipotecaria. Il risultato è un mercato più attivo, ma non necessariamente più accessibile per tutti.

La decisione della Banca centrale europea di innalzare i tassi di riferimento di 25 punti base introduce un elemento di prudenza. L’impatto sui mutui variabili può essere più immediato, mentre sul tasso fisso l’effetto dipende dalle aspettative già incorporate dagli indici di mercato. Per le nuove erogazioni, il tema non è soltanto il livello nominale del tasso, ma la capacità del cliente di sostenere scenari avversi. In questo senso, il credito immobiliare diventa un indicatore anticipato della tenuta del residenziale.

La crescita dei mutui, dunque, non va letta come ritorno automatico all’espansione senza rischio. È il segnale di una domanda ancora presente, che considera la casa un obiettivo patrimoniale primario, ma che deve misurarsi con inflazione, tassi, prezzi immobiliari elevati e maggiore selezione bancaria. La qualità del credito sarà decisiva quanto il volume erogato.