L’atto distrattivo dell’amministratore condominiale come fonte di responsabilità civile autonoma

La pronuncia del Tribunale di Palermo dell’11 aprile 2025, n. 1613, offre l’occasione per chiarire i confini tra la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale e la responsabilità dell’amministratore per eventuali condotte distrattive o fraudolente nella gestione dei fondi comuni.Il giudice di merito ha ribadito che la delibera assembleare che approva il rendiconto, pur in presenza di gravi ammanchi di cassa o irregolarità contabili, non è nulla ma soltanto annullabile, in quanto non avente oggetto illecito. Le condotte distrattive, pertanto, non incidono sulla validità della delibera ma configurano una distinta fonte di responsabilità civile in capo all’amministratore.

La vicenda processuale e il profilo professionale dell’avvocato incaricatoIl caso trae origine da un giudizio promosso da un condomino nei confronti del proprio legale, accusato di aver impugnato tardivamente una delibera assembleare che approvava un rendiconto condominiale gravemente alterato. L’avvocato, agendo ex articolo 1137 del codice civile, aveva proposto ricorso oltre il termine decadenziale di trenta giorni. La sua cliente lo ha poi citato in giudizio per inadempimento professionale, deducendo la perdita del diritto all’annullamento della delibera e la conseguente impossibilità di ottenere tutela contro le gravi irregolarità gestionali.Il Tribunale ha ritenuto che la delibera in questione, sebbene basata su contabilità viziata, non fosse nulla ma annullabile, confermando così l’applicabilità del termine di decadenza e la responsabilità del difensore per la tardività dell’impugnazione.

La distinzione tra invalidità della delibera e responsabilità dell’amministratoreSecondo la ricostruzione del Tribunale di Palermo, l’oggetto della delibera di approvazione del rendiconto condominiale deve essere tenuto distinto dalle condotte gestionali dell’amministratore.L’approvazione del rendiconto rappresenta un atto assembleare avente funzione meramente contabile e di verifica, mentre gli ammanchi di cassa e gli atti distrattivi costituiscono fatti illeciti autonomi, imputabili all’amministratore in sede di responsabilità civile (e, in ipotesi, penale).Pertanto, la definitività della delibera – conseguente alla mancata impugnazione nei termini – non preclude l’esercizio dell’azione risarcitoria nei confronti dell’amministratore per la cattiva gestione dei fondi comuni.

Il problema della nullità del rendiconto falsatoLa decisione si inserisce in un dibattito più ampio sulla natura dei vizi che affliggono il rendiconto condominiale falsificato o inattendibile.Parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene che un rendiconto privo di veridicità e trasparenza integri un vizio radicale tale da determinare la nullità della delibera di approvazione, in quanto avente oggetto illecito o impossibile.Il Tribunale di Palermo, invece, aderendo all’orientamento più restrittivo, ha confinato tali ipotesi nell’ambito dell’annullabilità, limitando la tutela dei condomini al breve termine decadenziale previsto dall’articolo 1137 c.c.Ciò nonostante, la stessa sentenza ammette che le condotte dell’amministratore restano perseguibili in via autonoma, confermando la separazione dei piani tra validità della delibera e responsabilità individuale.

Le conseguenze pratiche e la posizione della CassazioneLa giurisprudenza della Suprema Corte, pur oscillando nel tempo, tende oggi a distinguere con chiarezza tra vizio dell’atto assembleare e illecito del gestore.Le Sezioni Unite, con le sentenze n. 9839 del 2021 e n. 921 del 2023, hanno precisato che la delibera di approvazione del rendiconto può essere annullata per irregolarità contabili o per violazione dei principi di chiarezza e veridicità, ma solo entro il termine decadenziale.Diversamente, le condotte dell’amministratore – anche se strettamente connesse alla redazione del rendiconto – costituiscono fonte di responsabilità civile indipendente, perseguibile nei termini ordinari di prescrizione.Tale orientamento, pur volto a garantire stabilità alle decisioni assembleari, rischia di indebolire la tutela dei condomini nei casi di falsificazione sistematica dei bilanci, lasciando spazio a comportamenti gestionali opachi che solo un’azione risarcitoria può sanare.

Il vizio di nullità e l’interpretazione sostanziale della domanda giudizialeLa dottrina critica la scelta del Tribunale di Palermo di escludere la nullità della delibera.Un rendiconto che non rispecchia la realtà patrimoniale e finanziaria del condominio è privo di oggetto e integra un atto contrario a norme imperative sulla correttezza della gestione collettiva.Come affermato dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 4806 del 2005, la nullità colpisce le delibere che abbiano un oggetto impossibile o illecito, tra cui rientra l’approvazione di documenti falsi o fraudolenti.In tali casi, la nullità deve essere rilevata d’ufficio e può essere fatta valere senza limiti di tempo, indipendentemente dai termini decadenziali per l’annullamento.La sentenza palermitana, invece, si è ancorata a un’interpretazione formalistica del petitum, ignorando il contenuto sostanziale della domanda che mirava a far dichiarare l’invalidità radicale del rendiconto.

Le implicazioni per la responsabilità professionale dell’avvocatoIl profilo di responsabilità del legale incaricato di impugnare la delibera si lega strettamente alla qualificazione del vizio.Se la delibera fosse stata nulla, l’impugnazione avrebbe potuto essere proposta in qualsiasi momento, escludendo ogni responsabilità del difensore.Viceversa, ritenendola annullabile, la tardività del ricorso ha determinato un danno certo al cliente.La sentenza, dunque, conferma l’importanza di una corretta qualificazione giuridica dell’azione e della diligenza richiesta al professionista nell’individuare la natura del vizio dell’atto impugnato.

L’atto distrattivo e i limiti della tutela assembleareSotto il profilo sostanziale, la pronuncia evidenzia come l’atto distrattivo dell’amministratore costituisca un illecito extracontrattuale che non incide direttamente sulla validità della delibera, ma genera una responsabilità personale autonoma.Gli ammanchi di cassa, anche se confermati da un rendiconto approvato, restano azionabili nei confronti del gestore, il quale risponde ex articolo 1218 e 2043 c.c. per i danni arrecati al patrimonio comune.L’approvazione del rendiconto non sana la condotta illecita, né comporta remissione tacita del debito, ma rappresenta solo un atto amministrativo interno che non estingue il diritto dei condomini al risarcimento.

L’esigenza di un nuovo equilibrio tra stabilità delle delibere e tutela della legalitàLa decisione del Tribunale di Palermo, pur fondata su un’interpretazione coerente con la giurisprudenza prevalente, lascia aperti interrogativi sul corretto bilanciamento tra certezza delle decisioni assembleari e tutela della legalità nella gestione condominiale.Limitare l’invalidità alla sola annullabilità può comportare il rischio di rendere irrilevanti anche i più gravi casi di falsificazione contabile, se non tempestivamente impugnati.Da qui l’esigenza di una riflessione di sistema sulla necessità di ampliare la categoria della nullità agli atti che, per la loro intrinseca illiceità, ledono i principi fondamentali di correttezza e buona fede nella gestione collettiva.

Sintesi sistematicaIl principio affermato dal Tribunale di Palermo può essere riassunto come segue:– la delibera di approvazione del rendiconto condominiale è annullabile, non nulla, anche in presenza di gravi ammanchi;– l’azione risarcitoria contro l’amministratore per condotte distrattive resta sempre esperibile;– la mancata impugnazione della delibera non preclude la responsabilità del gestore;– la nullità è configurabile solo in presenza di un oggetto illecito o impossibile, da valutare caso per caso;– il difensore che non impugna nei termini risponde dei danni da perdita di chance.

Questa impostazione, pur coerente con l’orientamento consolidato della Cassazione, non risolve definitivamente il conflitto tra l’esigenza di stabilità delle decisioni assembleari e quella, altrettanto fondamentale, di garantire la legalità e la trasparenza nella gestione condominiale.

(Articolo redatto sulla base del contenuto delle pagine 60–65 del fascicolo “Guida al Diritto – Il Sole 24 Ore”, n. 35 del 20 settembre 2025, integrato con approfondimenti giurisprudenziali e dottrinali coerenti con la materia trattata.)