Bilancio condominiale, la prorogatio non paralizza l’assemblea

L’amministratore uscente resta garante degli atti necessari alla continuità della gestione.

La prorogatio dell’amministratore non può trasformarsi in una zona franca, ma neppure in una paralisi del condominio. Quando il mandato è scaduto e non sia ancora intervenuta una nuova nomina, l’amministratore conserva i poteri necessari a evitare vuoti gestionali, specialmente quando si tratta di atti funzionali alla vita ordinaria dell’edificio. Tra questi rientra l’attività diretta alla convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e del preventivo, perché il rendiconto costituisce il presupposto della riscossione dei contributi e della corretta imputazione delle spese.

L’articolo 1129, comma 10, del Codice civile, come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, stabilisce che l’incarico di amministratore ha durata annuale e si intende rinnovato per eguale durata. Esaurito il periodo ordinario, la permanenza in funzione non vale come rinnovo pieno, ma come esercizio provvisorio dei poteri necessari. In questa prospettiva, l’approvazione del bilancio non è un atto estraneo alle attribuzioni residue, bensì un passaggio indispensabile per assicurare la continuità amministrativa.

La delibera assembleare non può dunque essere ritenuta invalida solo perché adottata prima della nuova nomina, se l’assemblea è stata regolarmente convocata e il punto era inserito all’ordine del giorno. Resta distinto il tema della responsabilità dell’amministratore che ometta di promuovere tempestivamente la nomina o che ecceda i limiti degli atti urgenti. Il criterio operativo è quello della necessità: ciò che consente al condominio di funzionare, pagare, riscuotere e rendicontare rimane compatibile con la gestione provvisoria; ciò che implica scelte discrezionali non necessarie richiede invece il pieno mandato assembleare.