Affitti brevi, stretta Ue nelle zone sotto stress abitativo: soglia a 8 e nuove regole sulle seconde case

L’Unione europea prepara un nuovo quadro di regole per affrontare la crisi dell’accessibilità alla casa nelle città e nelle località dove prezzi e canoni hanno raggiunto livelli difficilmente sostenibili per una parte crescente della popolazione. Con la proposta di Affordable Housing Act, la Commissione europea introduce per la prima volta criteri comuni per individuare le cosiddette zone sotto stress abitativo, nelle quali le autorità nazionali, regionali o locali potranno intervenire sugli affitti brevi e, a determinate condizioni, sull’acquisto o sull’utilizzo degli immobili che non costituiscono abitazione principale. Non si tratta di un divieto automatico deciso da Bruxelles, ma di una cornice normativa destinata a dare maggiore certezza giuridica agli enti che intendono adottare restrizioni nei mercati immobiliari maggiormente sotto pressione.

Il parametro centrale è il rapporto tra il prezzo rappresentativo di un’abitazione e il reddito disponibile rappresentativo pro capite. Una zona potrà essere considerata sotto stress quando questo rapporto raggiunge almeno quota 8. Se il valore è compreso tra 8 e 10, l’autorità dovrà inoltre dimostrare che il rapporto è aumentato nei dieci anni precedenti; quando raggiunge o supera quota 10, questa ulteriore prova non sarà necessaria. In entrambi i casi dovrà emergere, sulla base dell’andamento della popolazione, della domanda e dell’offerta immobiliare, che la situazione non è destinata a migliorare nei successivi tre anni. La classificazione potrà riguardare non soltanto un’intera città, ma anche aree metropolitane, quartieri o territori più circoscritti, purché la delimitazione sia giustificata da dati oggettivi.

Il superamento della soglia di 8 non consentirà tuttavia di introdurre automaticamente limitazioni alle locazioni turistiche. Per intervenire sugli affitti brevi, le amministrazioni dovranno dimostrare che questa forma di utilizzo degli immobili ha prodotto per almeno tre anni un effetto negativo significativo sulla disponibilità delle abitazioni o sulla loro accessibilità economica. Le misure dovranno essere proporzionate e circoscritte e potranno essere adottate soltanto quando non esistano strumenti meno restrittivi capaci di ottenere risultati analoghi. Tra le possibili alternative rientrano tetti quantitativi, clausole di salvaguardia per situazioni già esistenti, eccezioni per evitare particolari difficoltà e incentivi di natura fiscale.

Uno degli aspetti più delicati riguarda le seconde case. La proposta europea non vieta l’acquisto di immobili destinati a uso diverso dall’abitazione principale e non impone che una casa possa essere venduta esclusivamente a un residente. Consente però alle autorità competenti, nelle aree che rispettano tutti i requisiti previsti, di introdurre restrizioni sull’acquisto o sull’utilizzo degli immobili non destinati a residenza principale. Anche in questo caso sarà necessario dimostrare il legame tra queste dinamiche e lo stress abitativo. Le eventuali nuove limitazioni all’acquisto non avranno inoltre effetto retroattivo: riguarderanno gli immobili comprati dopo l’entrata in vigore della specifica misura, salvaguardando quindi le proprietà già acquisite.

La durata degli interventi sarà un altro elemento fondamentale. Le restrizioni dovranno essere temporanee e potranno restare in vigore per un massimo di cinque anni. Una proroga sarà possibile soltanto dopo una nuova verifica che dimostri la persistenza delle condizioni che avevano giustificato l’intervento. Se lo stress abitativo sarà rientrato o non risulteranno più soddisfatti i requisiti, le misure dovranno essere ritirate. Bruxelles punta così a evitare che strumenti concepiti per rispondere a situazioni eccezionali diventino limitazioni permanenti del mercato immobiliare, cercando un equilibrio tra diritto alla casa, proprietà privata e libertà economiche garantite dal mercato unico.

In Italia il dibattito è particolarmente acceso. Le associazioni dei gestori degli affitti brevi contestano soprattutto la capacità di una griglia europea uniforme di rappresentare mercati immobiliari estremamente differenti tra loro. Le simulazioni effettuate utilizzando dati disponibili, che non coincidono però con quelli che saranno richiesti dal regolamento, mostrano valori superiori alla soglia in diverse grandi città e località turistiche. Milano e Venezia risulterebbero oltre quota 10, mentre Roma, Napoli e Bari supererebbero quota 8; valori molto più elevati emergerebbero in alcune destinazioni turistiche. Si tratta tuttavia di elaborazioni indicative e non della futura classificazione ufficiale, che dovrà utilizzare criteri statistici coerenti con la normativa europea.

La proposta apre quindi un nuovo fronte nella politica europea sulla casa, materia che rimane principalmente di competenza nazionale e locale ma sulla quale Bruxelles intende intervenire attraverso le regole del mercato unico. Il testo dovrà essere esaminato dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’Unione europea e potrà essere modificato durante il negoziato. La scelta dello strumento del regolamento è significativa: una volta definitivamente approvato, il quadro normativo sarà direttamente applicabile nei Paesi membri, fornendo alle amministrazioni una base comune per intervenire nelle aree dove l’aumento dei prezzi immobiliari, la pressione turistica e la scarsità dell’offerta rendono sempre più difficile trovare un’abitazione a costi sostenibili.