Occupazione senza titolo, il danno richiede perdita concreta del godimento

Il proprietario deve allegare l'utilità perduta, ma può ricorrere anche a presunzioni e al valore locativo.

La Corte di cassazione, Sezione II civile, sentenza n. 24009 del 6 settembre 2024, torna sul risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un immobile. Il principio riguarda il settore real estate perché definisce quando la sottrazione della disponibilità materiale del bene genera un pregiudizio patrimoniale risarcibile e come tale danno debba essere provato.

La lesione della proprietà non determina automaticamente un danno in re ipsa. Il proprietario deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta, distinguendo tra danno emergente e lucro cessante. Nel primo caso rileva la privazione dell'uso diretto o indiretto del bene; nel secondo occorre indicare lo specifico vantaggio economico non conseguito, come una locazione o una vendita a condizioni più favorevoli. La prova può essere fornita anche mediante presunzioni o richiamando elementi di comune esperienza, ma deve comunque collegarsi alle caratteristiche effettive dell'immobile.

Non è invece risarcibile la mera facoltà astratta di non usare il bene. Tale situazione può essere reintegrata attraverso la tutela reale, con rilascio o rimozione dell'occupazione, ma non giustifica automaticamente una condanna patrimoniale. Se il danno esiste ma non è quantificabile nel preciso ammontare, il giudice può procedere a liquidazione equitativa, utilizzando anche il parametro del canone locativo di mercato. La decisione impone quindi una prova concreta e calibrata sull'effettiva utilità immobiliare sottratta.