Condominio, tutela del consumatore anche nel contratto con l’amministratore

La sentenza del Tribunale di Brescia estende il controllo sulle clausole vessatorie anche al rapporto diretto di amministrazione condominiale

Il Tribunale di Brescia, sezione II civile, con la sentenza n. 4593 del 31 ottobre 2025, affronta un tema di forte impatto pratico nella gestione dei fabbricati: l’applicazione della disciplina consumeristica al rapporto tra condominio e amministratore. Il punto decisivo è che il condominio, pur essendo un ente di gestione privo di autonoma personalità giuridica rispetto ai partecipanti, opera attraverso l’amministratore quale mandatario dei singoli condomini. Proprio per questo, quando i partecipanti sono persone fisiche che agiscono per finalità estranee ad attività d’impresa o professionali, essi devono essere considerati consumatori.

Da tale qualificazione discende che anche il contratto di amministrazione può essere sottoposto al vaglio delle norme sulle clausole vessatorie, previste dagli articoli 33 e 34 del Codice del consumo. Il giudice chiarisce che la natura professionale dell’attività dell’amministratore non viene meno per il solo fatto che l’incarico non richieda l’iscrizione a un albo, poiché restano determinanti i requisiti di professionalità e onorabilità richiesti dalla legge e la riconducibilità residuale del rapporto allo schema del mandato.

Nel caso esaminato, è stata ritenuta vessatoria la clausola che consentiva all’amministratrice, in caso di revoca anticipata senza giusta causa, di trattenere una somma pari a un’intera annualità del compenso. In assenza della prova di una specifica trattativa individuale su quella previsione, il Tribunale ha disposto la restituzione della somma al condominio. Il principio rafforza la tutela dell’assemblea nei rapporti contrattuali e conferma che l’equilibrio del regolamento negoziale va misurato anche alla luce delle garanzie previste per il consumatore. L’impostazione si allinea alla Cassazione e alla Corte di giustizia Ue, che riconoscono al condomino la qualità di consumatore nei rapporti di gestione delle parti comuni e dei servizi condominiali.