Amministratore in prorogatio, compenso salvo diversa volontà dell’assemblea

La Cassazione chiarisce che la cessazione dell’incarico non restringe automaticamente i poteri gestori ai soli atti urgenti e non rende gratuita la gestione ordinaria

La Cassazione civile, sezione II, con la sentenza n. 424 dell’8 gennaio 2026, torna sul perimetro della prorogatio dell’amministratore di condominio e chiarisce un punto che, dopo la riforma del 2012, aveva alimentato un contenzioso diffuso: la cessazione formale dell’incarico non riduce automaticamente i poteri gestori ai soli atti urgenti e non trasforma, di per sé, l’attività successiva in una prestazione gratuita.

Il nodo interpretativo ruotava attorno all’articolo 1129, comma 8, del Codice civile, secondo cui, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare la documentazione ed eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. La Suprema corte esclude però che tale disposizione abbia funzione restrittiva dei poteri. La norma, secondo i giudici, non ridisegna l’istituto della proroga in chiave minimale, ma individua un obbligo residuale di protezione, destinato a operare dopo la cessazione del mandato in presenza di situazioni urgenti.

Resta dunque fermo il principio, già consolidato in giurisprudenza, per cui l’amministratore decaduto o dimissionario conserva, fino alla nomina del successore, le attribuzioni essenziali connesse alla vita ordinaria del condominio. La base sistematica è data dall’articolo 1130 del Codice civile, che individua compiti quali esecuzione delle delibere, riscossione dei contributi, erogazione delle spese, atti conservativi e adempimenti fiscali. Proprio perché tali funzioni sono essenziali, la loro continuità va assicurata senza vuoti di gestione, salvo una chiara manifestazione contraria dell’assemblea.

Nel caso esaminato, i condomini avevano contestato la validità della delibera che approvava il preventivo e riconosceva il compenso dell’amministratore in prorogatio fino alla nomina del nuovo incaricato. La Cassazione valorizza la volontà assembleare già espressa nel continuare ad avvalersi del precedente amministratore e ritiene irrilevante, da sola, la mera formalizzazione delle dimissioni.

Sul piano pratico, la decisione legittima anche l’approvazione del bilancio preventivo e del compenso dell’amministratore in regime di proroga, quando l’assemblea continui ad avvalersi della sua attività. La gratuità, precisano gli Ermellini, riguarda soltanto le attività urgenti svolte extra delibera per evitare danni imminenti, non la gestione ordinaria fondata, in modo espresso o presunto, sulla volontà assembleare. In questo quadro, la prorogatio non integra un nuovo mandato, ma la prosecuzione funzionale del rapporto originario, coerente con la natura onerosa dell’incarico.

L’arresto rafforza la certezza dei rapporti condominiali: limita le impugnazioni costruite sull’assunto della automatica gratuità post scadenza e conferma che la compressione dei poteri dell’amministratore cessato può derivare solo da una deliberazione assembleare inequivoca o da fatti incompatibili con la prosecuzione della gestione.