Box esclusi dalle spese comuni, la delibera è annullabile

Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 198 del 26 gennaio 2026, affronta un tema centrale nella gestione del condominio: la corretta ripartizione delle spese comuni quando alcuni proprietari di box vengano esclusi dal concorso agli oneri. Il giudice ha stabilito che la delibera assembleare che, in sede di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, attribuisce valore pari a zero a determinate unità e scarica il relativo peso economico sugli altri partecipanti è annullabile e non nulla.

La decisione muove dall’articolo 1123 del Codice civile, che impone il criterio della proporzionalità rispetto al valore della proprietà, salvo diversa convenzione valida o specifiche ipotesi di uso differenziato. I proprietari dei box inseriti strutturalmente nell’edificio, quindi, non possono essere esclusi in modo arbitrario dalle voci di spesa riferibili alle parti comuni. Una simile scelta altera il riparto, produce un aggravio per gli altri condòmini e viola il principio di legalità interna che governa l’assemblea.

Il provvedimento chiarisce anche il punto decisivo sul piano processuale. Quando l’assemblea non modifica formalmente i criteri generali, ma li applica in modo errato nel bilancio, il vizio rientra nell’orbita dell’annullabilità disciplinata dall’articolo 1137 del Codice civile. Ne consegue che l’impugnazione deve essere proposta nel termine decadenziale previsto dalla norma e non può essere fatta valere senza limiti di tempo come accadrebbe per la nullità.

Di rilievo anche il passaggio sulla mediazione obbligatoria: la sanzione prevista dal Dlgs n. 28/2010 per la mancata partecipazione al primo incontro non si applica al convenuto rimasto contumace. La pronuncia conferma così un orientamento rigoroso: il potere della maggioranza incontra il limite delle norme imperative e non può trasformarsi in uno strumento per trasferire indebitamente i costi da alcuni condòmini ad altri. Si rafforza, così, la piena tutela del condomino assente o dissenziente.