Revoca dell’amministratore condominiale: il potere discrezionale del giudice alla luce della condotta gestionale

Con il decreto n. 10441 del 27 gennaio 2025, il Tribunale di Napoli – Sezione VI civile è intervenuto in materia di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, pronunciandosi su un caso in cui l’amministratrice aveva omesso di far approvare i bilanci per ben quattro esercizi consecutivi. Il provvedimento, seppur adottato in un contesto di cessazione della materia del contendere a seguito delle dimissioni irrevocabili della stessa, offre importanti chiarimenti sull’interpretazione degli articoli 1129 e 1131 del codice civile, in relazione all’art. 1218 c.c. e all’art. 64 disp. att. c.c.

Il Tribunale afferma che il giudice, anche in presenza delle gravi irregolarità elencate nell’art. 1129, comma 11, c.c., dispone di un potere discrezionale in ordine alla revoca dell’amministratore. La norma, infatti, utilizza l’espressione “può essere revocato”, segno che l’accertamento giudiziale non è meramente automatico o vincolato al rilievo oggettivo dell’inadempimento. Occorre invece valutare se la condotta sia stata effettivamente dannosa, ingiustificata o idonea a minare il rapporto fiduciario con i condomini.

Il caso deciso dal Tribunale di Napoli è esemplare: l’amministratrice, pur in carica da più anni, aveva sistematicamente omesso di sottoporre all’approvazione dell’assemblea i rendiconti gestionali. Tale omissione, secondo il Collegio, costituisce una grave violazione del rapporto di mandato che lega l’amministratore al condominio, e che trova fondamento negli artt. 1703 e ss. c.c., come anche nell’art. 1218 c.c., relativo alla responsabilità per inadempimento contrattuale.

Il giudice ha ritenuto che il comportamento dell’amministratrice fosse tale da compromettere la trasparenza e la corretta informazione nei confronti dei condomini, pregiudicando la possibilità per questi ultimi di controllare l’operato dell’organo gestorio. Nonostante la revoca formale non sia stata pronunciata per intervenute dimissioni, il Tribunale ha comunque ritenuto fondata la domanda, condannando la parte resistente al pagamento delle spese in base al principio della soccombenza virtuale.

La pronuncia ribadisce che l’accertamento della gravità dell’inadempimento non può prescindere da una valutazione sostanziale e parametrata alla natura fiduciaria del rapporto: non è sufficiente il semplice riscontro oggettivo della condotta omissiva, ma è necessario verificare se questa sia tale da pregiudicare l’interesse collettivo del condominio e la correttezza dell’amministrazione.

In conclusione, la sentenza si inserisce nel solco della giurisprudenza che assegna al giudice un ruolo attivo nella tutela del corretto funzionamento dell’ente condominiale, sottolineando che la revoca giudiziale dell’amministratore è uno strumento di garanzia e di riequilibrio, utilizzabile anche in presenza di dimissioni se queste intervengono in pendenza di una procedura motivata e fondata. Si conferma così che la responsabilità dell’amministratore non può essere aggirata con un atto unilaterale, quando la condotta gestoria abbia concretamente leso i diritti dei condomini.