Affitti brevi in Italia, il boom delle locazioni turistiche e il dibattito su regole e tasse

Il mercato degli affitti brevi in Italia continua a crescere, spinto dalla ripresa del turismo e dall’espansione delle piattaforme digitali come Airbnb e Booking. Negli ultimi anni le locazioni di breve durata hanno trasformato profondamente il settore immobiliare, modificando l’offerta abitativa nelle grandi città e nei centri turistici. Secondo le analisi più recenti, le case destinate a soggiorni temporanei rappresentano ormai una quota significativa del mercato delle locazioni, con punte che in alcune aree superano il 20 per cento del totale degli immobili affittati. Questo fenomeno ha generato nuove opportunità economiche per migliaia di proprietari e piccoli investitori, ma anche una serie di problemi legati alla disponibilità di alloggi per i residenti e alla necessità di una regolamentazione più chiara e uniforme.

Il governo sta valutando interventi mirati per gestire l’evoluzione del settore, a partire da una revisione del regime fiscale. Nella legge di bilancio è in discussione l’ipotesi di aumentare la cedolare secca sugli affitti brevi, portandola dal 21 al 26 per cento per i proprietari che gestiscono più unità immobiliari o che operano tramite piattaforme online. L’obiettivo dichiarato è quello di creare maggiore equilibrio rispetto al mercato degli affitti tradizionali e di garantire una maggiore equità tra i diversi tipi di locazione. L’ipotesi, tuttavia, ha suscitato reazioni contrastanti: da un lato, le associazioni dei consumatori e alcune amministrazioni locali vedono nella misura un passo verso la riduzione della pressione turistica nei centri storici; dall’altro, i proprietari temono un calo della redditività e un aumento dei costi che potrebbe spingere molti verso l’irregolarità.

L’impatto degli affitti brevi sul tessuto urbano è uno dei nodi principali del dibattito. A Roma, Milano, Firenze e Venezia si registra da tempo una contrazione dell’offerta di abitazioni destinate all’affitto a lungo termine, con conseguente aumento dei canoni per i residenti. In alcune zone dei centri storici la trasformazione degli appartamenti in strutture ricettive è quasi totale, con effetti visibili sul mercato immobiliare e sulla vita quotidiana dei quartieri. Gli studenti, i lavoratori fuori sede e le famiglie con redditi medio-bassi faticano sempre di più a trovare soluzioni sostenibili. Gli esperti segnalano che la concentrazione degli affitti brevi in aree a forte vocazione turistica contribuisce a ridurre la popolazione residente e ad alimentare un processo di gentrificazione che modifica la composizione sociale e commerciale delle città.

Le piattaforme digitali, dal canto loro, rivendicano il ruolo di motore dell’economia turistica e sostengono di offrire opportunità a milioni di utenti che condividono le proprie abitazioni. Airbnb, in particolare, sottolinea che la maggior parte degli host italiani affitta la propria casa solo per brevi periodi e che l’attività rappresenta un’integrazione al reddito, non una forma di speculazione immobiliare. Le associazioni del settore chiedono un quadro normativo stabile e non punitivo, capace di distinguere tra piccoli locatori e operatori professionali, e denunciano il rischio che un aumento della tassazione possa penalizzare proprio i soggetti che usano l’affitto breve come strumento di integrazione economica.

Il tema della regolamentazione è al centro delle discussioni anche a livello locale. Alcuni comuni italiani hanno introdotto regole più restrittive per limitare la proliferazione degli alloggi turistici. Firenze ha approvato un blocco per le nuove locazioni brevi nel centro storico, mentre Venezia ha imposto limiti temporali e obblighi di registrazione. Milano e Roma stanno valutando soluzioni simili, con l’obiettivo di preservare la funzione residenziale delle aree centrali e di contenere l’aumento dei prezzi. La proposta di istituire un Codice Identificativo Nazionale per le strutture ricettive, gestito dal Ministero del Turismo, mira a uniformare il monitoraggio su tutto il territorio, ma l’attuazione pratica procede lentamente e resta ostacolata da differenze regionali e competenze amministrative frammentate.

Sul piano economico, il settore degli affitti brevi rappresenta oggi una voce rilevante del turismo italiano. Secondo le stime delle principali piattaforme, il valore complessivo generato dagli host italiani supera i cinque miliardi di euro all’anno, con un impatto significativo anche sull’indotto dei servizi, della ristorazione e del commercio. Le città d’arte e le località balneari restano i principali poli di attrazione, ma la crescita si sta estendendo anche ai borghi minori e alle aree interne, dove l’affitto breve è diventato un mezzo per valorizzare il patrimonio immobiliare e rilanciare l’economia locale. Tuttavia, la mancanza di regole uniformi e l’aumento della competizione rischiano di rendere il mercato più instabile, con differenze marcate tra aree a domanda turistica elevata e zone a basso flusso.

Il confronto tra istituzioni, operatori e cittadini rimane aperto. L’Italia cerca un equilibrio tra tutela del diritto alla casa, esigenze di sviluppo turistico e necessità di garantire la concorrenza leale tra locatori tradizionali e piattaforme digitali. Le prossime settimane saranno decisive per definire l’impostazione normativa che disciplinerà un settore ormai strutturale dell’economia, capace di generare valore, ma anche di modificare profondamente l’identità e la vivibilità delle città.