Preliminare di vendita: necessario l’assenso scritto di tutti i comproprietari

La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 5640/2025 pubblicata il 6 ottobre, ha ribadito un principio fondamentale, e spesso fonte di contenzioso, in materia di compravendita immobiliare: la promessa di vendita di un bene in comproprietà indivisa richiede il consenso di tutti i contitolari, in forma scritta.

In assenza, il contratto preliminare non produce effetti e al promissario acquirente è preclusa l'azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..

La pronuncia in commento, in ossequio a tale principio, ha rigettato l'appello di un promissario acquirente che, dopo aver firmato una scrittura privata per l'acquisto di immobile e versato una sostanziosa caparra, si era visto negare il trasferimento dell’immobile stesso.

Il nodo della controversia risiedeva in due punti cruciali: la natura dell'atto (ritenuto dai giudici una mera "quietanza" e non un contratto preliminare) e, soprattutto, la titolarità del bene.

L'immobile, infatti, risultava in comproprietà tra l’unica firmataria della scrittura privata ed il figlio, che però non aveva sottoscritto alcunché.

Sebbene l'appellante sostenesse che il figlio fosse evidentemente approvato la vendita, avendo partecipato agli incontri propedeutici la firma del contratto, la Corte ha respinto integralmente la tesi, focalizzando la propria analisi sul tema del consenso scritto del comproprietario.

I giudici hanno infatti ribadito che la promessa di vendita di un bene in comunione indivisa è, per presunzione, un "unicum inscindibile”, i promittenti venditori non agiscono come singoli titolari di quote separate, ma si pongono congiuntamente come unica parte contrattuale complessa. Le singole manifestazioni di volontà sono da considerarsi prive di specifica autonomia e devono invece fondersi in un'unica dichiarazione negoziale.

La conseguenza giuridica è, secondo il Collegio, chiara: se la manifestazione di volontà di uno dei comproprietari manca (o è viziata), l'intero contratto è inefficace. Al promissario acquirente è quindi preclusa l'azione ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo del bene, nemmeno limitatamente alla quota del soggetto che ha firmato.

Altrettanto chiara viene considerata l'irrilevanza del consenso verbale o "per fatti concludenti”, ritenendo imprescindibile la forma di espressione del consenso nel caso di specie, e cioè la forma scritta.