Mutui bancari: strategie, costi e percentuali

Nel mercato immobiliare italiano, il mutuo bancario rappresenta ancora oggi lo strumento principale per l’acquisto della prima casa. Tuttavia, le condizioni economiche, le politiche monetarie della BCE e le scelte strategiche degli istituti di credito hanno profondamente modificato le dinamiche di offerta, introducendo differenze sostanziali tra le varie proposte presenti sul mercato.

Nel 2025, il contesto dei tassi d’interesse è tornato in una fase di relativa stabilità, dopo le fiammate inflazionistiche del biennio precedente. I tassi fissi si attestano mediamente intorno al 3,5-4,2%, mentre i tassi variabili oscillano tra il 3,2% e il 4,5%, con indici ancorati all’Euribor a 3 mesi. Il tasso variabile, pur offrendo condizioni iniziali più vantaggiose, espone a rischi significativi in caso di nuova stretta monetaria. Il tasso fisso rimane la scelta preferita da oltre il 70% dei mutuatari, a fronte di una maggiore prevedibilità dei costi nel lungo periodo.

Le principali banche italiane – come Intesa Sanpaolo, Unicredit, Banco BPM, BPER Banca – competono su vari livelli: spread, flessibilità delle condizioni, polizze accessorie e percentuale finanziabile. Intesa Sanpaolo propone mutui con LTV (Loan To Value) fino all’80% con spread a partire dall’1,1% per i mutui a tasso fisso; Unicredit offre invece condizioni più flessibili sul piano della durata, ma con spread leggermente superiori, intorno all’1,3%. Banco BPM e BPER puntano su prodotti modulabili con opzioni di sospensione delle rate e flessibilità nella durata, pur mantenendo spread più elevati (1,5% medio).

I mutui “green”, finalizzati all’acquisto di immobili ad alta efficienza energetica (classe A o superiore), si stanno imponendo con tassi agevolati: alcune banche offrono una riduzione dello spread dello 0,10%-0,15% in presenza di certificazione energetica. Unicredit e Crédit Agricole sono tra le più attive su questa frontiera.

Una simulazione concreta aiuta a evidenziare le differenze:

• importo: €180.000

• durata: 25 anni

• tasso fisso medio: 3,8%

Banca	Rata Mensile (€)	TAN (%)	TAEG (%)	Costo Totale (€)
Intesa Sanpaolo	925	3,75	4,01	277.500
Unicredit	935	3,85	4,15	280.500
BPER Banca	950	3,95	4,20	285.000
Crédit Agricole	920	3,70	3,98	276.000

Il TAEG è indicatore chiave per comprendere il costo effettivo del mutuo, poiché incorpora spese accessorie, istruttorie, assicurazioni obbligatorie. A tal riguardo, le banche più competitive sono quelle che integrano i costi assicurativi in offerte personalizzate (Intesa e Crédit Agricole). Alcune banche richiedono sottoscrizione di polizze vita e incendio presso società partner, vincolando il cliente.

Sul fronte delle erogazioni, si assiste a una moderata ripresa: nel 2024 i nuovi mutui erogati in Italia sono cresciuti del 5,2%, trainati dal segmento under 35 e dal mercato delle seconde case. Tuttavia, permane una certa selettività: i requisiti reddituali si sono irrigiditi, con un rapporto rata/reddito medio accettabile fissato al 30-35%, e obbligo di contratti a tempo indeterminato per almeno uno dei cointestatari.

In prospettiva, il mercato continuerà ad essere influenzato da due direttrici principali: da un lato la politica monetaria europea, dall’altro l’evoluzione del valore immobiliare, in particolare nei grandi centri urbani. La digitalizzazione ha infine modificato il rapporto banca-cliente: i comparatori online come MutuiOnline, Facile.it e Segugio.it permettono oggi di ottenere pre-valutazioni in tempo reale, accrescendo la trasparenza e il potere contrattuale del richiedente.