Mercato immobiliare: la frenata dei mutui e il ritorno degli affitti

Il mercato immobiliare italiano vive una fase di profonda trasformazione. Dopo due anni di rialzi costanti, il 2025 segna una battuta d’arresto per le compravendite, scese del 10% rispetto al 2023. L’aumento dei tassi d’interesse deciso dalla BCE ha colpito in modo diretto la domanda di mutui, soprattutto tra i giovani e le famiglie con redditi medi. Il costo medio di un finanziamento a tasso fisso supera oggi il 4,2%, con rate mensili cresciute fino al 30% rispetto a tre anni fa.

Le grandi città restano i mercati più dinamici ma anche i più costosi: Milano conferma il primato con un prezzo medio di 5.300 euro al metro quadro, seguita da Firenze, Roma e Bologna. Tuttavia, i volumi di vendita si riducono, mentre cresce l’interesse per il mercato degli affitti, sostenuto dal turismo e dalla mobilità lavorativa. In molte aree urbane la redditività lorda da locazione raggiunge il 6%, spingendo gli investitori a diversificare il portafoglio immobiliare.

Il fenomeno più rilevante è la polarizzazione geografica: le aree metropolitane e le località turistiche continuano a crescere, mentre i piccoli centri e le province interne registrano cali di valore fino al 15%. Gli analisti ritengono che il mercato sia entrato in una fase di “selezione naturale”, dove la qualità dell’immobile, l’efficienza energetica e la posizione diventano determinanti. Gli edifici di classe energetica bassa (G o F) subiscono deprezzamenti significativi, anticipando di fatto l’effetto delle future direttive europee sull’efficienza abitativa.

La domanda si sta spostando verso abitazioni di taglio medio-piccolo e zone ben collegate, dove il prezzo è sostenibile e l’offerta di servizi elevata. Gli operatori segnalano inoltre una ripresa dell’interesse per il Sud Italia, in particolare Puglia, Sicilia e Campania, dove i prezzi restano competitivi e il mercato turistico offre rendimenti superiori alla media nazionale.

Il 2026 si preannuncia come un anno di stabilizzazione: i tassi dovrebbero iniziare a scendere e favorire una ripresa graduale delle compravendite. Tuttavia, la nuova generazione di acquirenti si muove in modo più prudente e digitale, confrontando le offerte online e privilegiando soluzioni sostenibili. Il mattone resta un pilastro dell’economia italiana, ma con logiche di investimento più sofisticate e meno speculative rispetto al passato.