Sentenza n. 1909/2025: Polizza Decennale Postuma e Diritti degli Acquirenti di Immobili

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909 del 16 gennaio 2025, depositata il 27 gennaio 2025, ha chiarito alcuni aspetti fondamentali relativi alla polizza assicurativa decennale postuma prevista dall'articolo 4 del D.Lgs. n. 122/2005. La decisione della Suprema Corte si concentra sulla legittimazione ad agire degli acquirenti, in particolare quando si tratta di persone giuridiche, e sulla natura giuridica della polizza. Questa sentenza rappresenta un importante riferimento per il settore immobiliare e per le tutele riconosciute agli acquirenti di immobili di nuova costruzione.

Il Contesto Normativo: Polizza Decennale Postuma

L’articolo 4 del Decreto Legislativo n. 122/2005 impone al costruttore l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa decennale a beneficio dell’acquirente o del promissario acquirente di un immobile di nuova costruzione. L’obiettivo principale di questa disposizione è offrire una garanzia contro il rischio di rovina totale o parziale dell’immobile e per gravi difetti costruttivi ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile.

Questa misura si inserisce nell’ottica di tutela degli acquirenti, specialmente in situazioni in cui il costruttore sia in difficoltà economiche o in stato di insolvenza. Grazie a questa polizza, l’acquirente può ottenere un indennizzo diretto dall’assicuratore, senza dover intraprendere lunghe e complesse azioni legali nei confronti del costruttore.

La Questione della Legittimazione: Chi Può Agire?

Uno degli aspetti più importanti affrontati dalla sentenza riguarda la legittimazione ad agire nei confronti dell’assicuratore. La Cassazione ha chiarito che la polizza decennale postuma non è un’assicurazione per la responsabilità civile del costruttore, ma un’assicurazione contro i danni per conto di chi spetta. Questo significa che:

• L'acquirente dell'immobile ha diritto di agire direttamente nei confronti dell’assicuratore per ottenere l’indennizzo previsto dalla polizza.

• Il costruttore non può essere considerato l’unico soggetto legittimato a esercitare i diritti derivanti dalla polizza, poiché la sua funzione è esclusivamente quella di contraente, mentre il beneficiario è l’acquirente.

Questa interpretazione garantisce una maggiore tutela agli acquirenti, evitando che siano costretti a rivolgersi al costruttore per ottenere risarcimenti che l’assicurazione dovrebbe erogare direttamente.

Polizza Decennale e Acquirenti Persone Giuridiche

Un altro punto centrale della sentenza riguarda gli acquirenti persone giuridiche. L’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 specifica che l’obbligo di stipulare la polizza decennale postuma si applica solo quando l’acquirente è una persona fisica. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha evidenziato che, in alcuni casi, anche le persone giuridiche possono essere legittimate ad agire nei confronti dell’assicuratore. Questo accade quando:

• Il costruttore ha volontariamente esteso la copertura assicurativa anche agli acquirenti persone giuridiche.

• L’assicuratore ha incluso espressamente le persone giuridiche tra i beneficiari della polizza.

• Il giudice del merito ha verificato che il contratto assicurativo non escluda le persone giuridiche.

Questa precisazione è particolarmente rilevante per società immobiliari, imprese di costruzione e cooperative, che potrebbero essere acquirenti di edifici di nuova costruzione.

Gli Effetti della Sentenza: Implicazioni per il Mercato Immobiliare

La sentenza n. 1909/2025 ha un impatto significativo nel mercato immobiliare e nel settore delle assicurazioni. Le sue conseguenze possono essere riassunte nei seguenti punti:

1. Chiarisce i diritti degli acquirentiLa decisione della Corte rafforza le tutele per gli acquirenti di immobili, consentendo loro di ottenere un risarcimento diretto dall’assicuratore, senza passare dal costruttore.

2. Rafforza la trasparenza nel settore assicurativoGli assicuratori devono chiarire in modo esplicito nei contratti chi sono i beneficiari della polizza e in che modo possono esercitare i loro diritti.

3. Conferma l'applicabilità della normativa anche a persone giuridicheSe un contratto di assicurazione prevede la copertura per una persona giuridica, questa avrà diritto di agire direttamente contro l’assicuratore.

4. Stimola una maggiore responsabilità dei costruttoriI costruttori dovranno assicurarsi di stipulare polizze conformi alla normativa, evitando clausole ambigue che possano dar luogo a contenziosi.

Sanzioni per la Mancata Stipula della Polizza

La mancata stipula della polizza decennale postuma da parte del costruttore può comportare gravi conseguenze legali e finanziarie. L’articolo 4 del D.Lgs. 122/2005 prevede che:

• Il contratto di compravendita sia nullo, qualora l’obbligo di stipula della polizza non venga rispettato.

• Il costruttore possa essere sanzionato con il pagamento di penali, qualora si dimostri che ha evitato volutamente di attivare la copertura assicurativa.

• Gli acquirenti possano richiedere il risarcimento del danno, sia nei confronti del costruttore che, eventualmente, nei confronti dell’assicuratore se quest’ultimo ha stipulato una polizza non conforme alla normativa.

La sentenza n. 1909/2025 della Corte di Cassazione rappresenta un importante punto di riferimento per il settore immobiliare e per la tutela dei diritti degli acquirenti. Grazie a questa pronuncia, viene rafforzata la posizione degli acquirenti, sia persone fisiche che giuridiche, nella richiesta di indennizzo direttamente alle compagnie assicurative.

Inoltre, la decisione assicura maggiore trasparenza e chiarezza nei contratti di assicurazione, evitando interpretazioni ambigue che possano ridurre le tutele previste dalla legge. Con questa sentenza, la Corte ribadisce l’importanza di garantire che la polizza decennale postuma funzioni come una reale protezione per gli acquirenti, evitando che restino esposti a eventuali danni strutturali senza una copertura adeguata.

Questa pronuncia rappresenta, dunque, un passo avanti per il settore immobiliare, favorendo una maggiore sicurezza negli acquisti di immobili di nuova costruzione e fornendo uno strumento efficace per la protezione del patrimonio immobiliare dei cittadini e delle imprese.