Manovra 2026: affitti brevi al 26 % e flat tax sugli straordinari festivi, ecco le principali novità

La Manovra economica per il 2026 introduce misure rilevanti che coinvolgono due ambiti centrali del fisco italiano: da un lato la tassazione delle locazioni brevi, dall’altro la disciplina del lavoro straordinario e festivo in chiave di flat tax. Il decreto legge in esame prevede che i redditi derivanti da locazioni brevi – ovvero gli affitti di immobili per periodi inferiori a trenta giorni – siano soggetti a una tassazione agevolata aumentata: l’aliquota della cedolare secca passa infatti al 26 % per le unità immobiliari concesse in affitto breve oltre la prima per ciascun contribuente. Contestualmente, viene rafforzata la flat tax per le prestazioni di lavoro straordinario e festivo, con l’obiettivo dichiarato di stimolare la flessibilità occupazionale, sostenere la produttività delle imprese e semplificare l’imposizione fiscale sulle ore “fuori turno”.

Per quanto riguarda gli affitti brevi, la misura interviene in un contesto in cui l’utilizzo di immobili a fini temporanei – in particolare nelle località turistiche e nelle città d’arte – ha visto una forte espansione, con implicazioni significative sia per il mercato immobiliare sia per la concorrenza con le strutture ricettive tradizionali. Con la nuova aliquota al 26 %, si intende – secondo quanto dichiarato dal Governo – riequilibrare il carico fiscale tra i locatori occasionali e quelli che operano su più immobili, scoraggiando l’uso intensivo delle locazioni brevi come attività lucrativa non regolata. Il regime prevede che, per il primo immobile concesso in locazione breve, possa restare applicabile un’aliquota ridotta (in alcune versioni fino al 21 %), mentre sugli immobili successivi viene applicata la cedolare secca al 26 %. Le modifiche prevedono anche nuovi obblighi per gli intermediari e le piattaforme digitali, che dovranno ritenere e versare acconti a titolo d’imposta e comunicare al fisco i dati relativi ai contratti di locazione breve – un rafforzamento delle misure antievasione in questo settore. Inoltre, è specificato che l’aliquota del 26 % si applica ai redditi maturati dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula del contratto o dal momento dell’incasso dei canoni, dunque con effetto retroattivo sul periodo di imposta in corso.

Sul fronte del lavoro, la manovra introduce modifiche alla tassazione delle ore straordinarie e prestazioni festive, estendendo l’applicazione della flat tax per alcune categorie di lavoro “irregolare” o di difficile previsione, come il lavoro accessorio, le prestazioni durante i festivi per i lavoratori dipendenti e autonomi occasionali, e le ore extra programma nei contratti a tempo determinato. In concreto, viene definita un’imposizione sostitutiva con aliquota agevolata per le prestazioni di lavoro straordinario e festivo che rispettino determinati limiti quantitativi e soglie di reddito, con lo scopo di semplificare gli adempimenti fiscali, aumentare la trasparenza e ridurre il lavoro nero. Le imprese che applicheranno questa disciplina vedranno agevolazioni fiscali e amministrative, come semplificazioni nei versamenti, riduzione delle sanzioni e gestione unificata delle ritenute. Per i lavoratori interessati, la misura offre un’incidenza fiscale inferiore su quelle ore extra, con l’effetto di aumentare il netto in busta. La misura è stata salutata come un passo verso una maggiore flessibilità, ma solleva interrogativi circa i costi per il bilancio pubblico e l’effettiva estensione alle categorie meno tutelate.

La combinazione di queste due novità fiscali – affitti brevi e lavoro straordinario/festivo – disegna un quadro in cui il Governo punta a orientare il mercato immobiliare e del lavoro verso modelli più regolati, incentivando la compliance fiscale e incoraggiando forme di lavoro legale. Nel contempo, la scelta di aumentare l’aliquota al 26 % per i contratti di locazione breve oltre la prima unità abitativa rappresenta un segnale forte verso la riduzione dell’uso intensivo di immobili per scopi turistici a scapito della disponibilità abitativa, in particolare nelle aree metropolitane e nelle località ad alta pressione turistica. Sul lavoro, la flat tax per le ore straordinarie e festive risponde a una logica di incentivazione del lavoro extra-ordinario, ma impone al legislatore di garantire che le prestazioni rilevanti siano effettivamente monitorate e che non si creino distorsioni nel sistema contrattuale o forme di utilizzo improprio.

La misura sugli affitti brevi è accompagnata da importanti disposizioni di controllo: gli intermediari digitali che gestiscono piattaforme di locazione sono tenuti a operare ritenute d’acconto del 21 % sui canoni versati, a prescindere dal regime adottato dal locatore, e a trasmettere i dati al fisco, favorendo così la tracciabilità delle operazioni e l’emersione di redditi attualmente sommersi. Quanto alla flat tax sul lavoro straordinario e festivo, resta da dettagliare in sede di decreto attuativo la platea esatta dei beneficiari, i tetti di reddito e ore, nonché le modalità di calcolo della tassazione sostitutiva. Le associazioni di categoria del settore immobiliare e della ricettività hanno già espresso preoccupazioni circa l’impatto della tassazione più elevata sulla redditività delle attività di locazione breve e sulla competitività turistica, mentre sindacati e imprese sottolineano che la normativa sul lavoro extra può essere utile solo se accompagnata da adeguate tutele e trasparenza.

In termini di tempistica, la Manovra 2026 prevede che le novità sull’aliquota del 26 % per gli affitti brevi trovino applicazione per i redditi maturati dal 1° gennaio 2024, e che le disposizioni per la flat tax sul lavoro straordinario e festivo trovino attuazione a partire dal prossimo anno fiscale, con possibili clausole di attuazione e parametri che saranno definiti con decreti ministeriali. Le disposizioni sono parte integrante del disegno di legge di bilancio che l’Esecutivo ha inviato al Parlamento e che dovrà essere approvato entro i termini previsti per entrare in vigore. I dettagli finali potrebbero subire modifiche nel corso dell’iter parlamentare, ma il quadro generale è chiaro: si tenta di rafforzare la leva fiscale per orientare comportamenti nel mercato immobiliare e nel lavoro, con un’azione che mira a rendere più equo e regolato il sistema.

Dal punto di vista dei proprietari che concedono immobili in affitto breve, la nuova aliquota al 26 % richiede attenzione nella scelta del regime fiscale, nella struttura dei contratti e nel numero di unità locabili: chi gestisce una sola unità potrebbe mantenere condizioni più favorevoli, mentre chi opera con più immobili dovrà adeguarsi a una tassazione più elevata e a maggiori controlli. Per le imprese e per i lavoratori coinvolti nelle attività straordinarie o festive, la flat tax rappresenta un incentivo potenziale, ma la concreta efficacia dipenderà dalla rapidità e dalla chiarezza con cui verranno definiti i criteri operativi.

La combinazione degli interventi mira dunque a un doppio obiettivo: da un lato limitare le rendite immobiliari generate dalla diffusione delle locazioni brevi e valorizzare l’uso residenziale degli immobili; dall’altro, promuovere forma zione, leggibilità e regolarità nel lavoro straordinario e festivo, attraverso un regime fiscale semplificato e più favorevole. In questo contesto, la Manovra 2026 può segnare un passo significativo verso la modernizzazione del sistema fiscale italiano – attraverso l’incentivo alla compliance e la riduzione delle disparità tra trattamenti – ma richiederà attenzione nella fase di attuazione, nel rispetto degli equilibri di bilancio e nella salvaguardia del funzionamento dei settori più esposti.