Terrazzo condominiale in affitto, il limite è il diritto d’uso

La maggioranza non può trasformare un bene fruibile da tutti in uno spazio riservato a un solo condòmino.

La locazione del terrazzo condominiale non è vietata in assoluto, ma incontra un limite netto quando il bene è concretamente destinato al godimento dei partecipanti. Il punto decisivo non è il vantaggio economico per il condominio, bensì la compatibilità della delibera con il pari uso della cosa comune. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 12930 del 23 settembre 2025, ha ritenuto illegittime le delibere che avevano concesso in locazione annuale a un solo condòmino un terrazzo disciplinato dal regolamento come spazio utilizzabile da tutti tramite prenotazione.

In tale scenario, l’assemblea non può sostituire il godimento diretto con un uso indiretto se esistono modalità ragionevoli di fruizione comune, come turni, prenotazioni o frazionamenti temporali. L’articolo 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Una delibera a maggioranza che escluda stabilmente gli altri condòmini incide sul contenuto del diritto reale e richiede, quindi, il consenso di tutti.

Diverso è il caso del lastrico non praticabile, privo di parapetti o accessibile solo per manutenzioni tecniche: qui la locazione può rappresentare un atto di gestione ordinaria, perché l’uso diretto non è realisticamente praticabile. La regola operativa è concreta: maggioranza solo quando il godimento diretto è impossibile o irragionevole; unanimità quando la locazione comprime un uso già riconosciuto e regolato.