Mutui immobiliari e polizze globali: l'assicurazione può essere della banca

La copertura dei danni al portafoglio immobiliare rileva ai fini CRR se adeguata e monitorata

Il Regolamento (UE) n. 575/2013 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 26 giugno 2013, impone che gli immobili assunti come protezione del credito siano adeguatamente assicurati contro il rischio di danni e che gli enti dispongano di procedure per monitorare l'adeguatezza della copertura. Il quesito esamina se tale requisito, previsto dall'art. 208, paragrafo 5, CRR, possa essere soddisfatto anche mediante una polizza globale sottoscritta direttamente dalla banca su un portafoglio di esposizioni garantite da immobili.

La risposta assume rilievo nella ponderazione prudenziale del rischio. Perché un'esposizione ipotecaria possa essere trattata come debitamente garantita ai fini del calcolo degli RWA, non basta l'esistenza formale dell'ipoteca: occorre che il bene posto a presidio del credito conservi una protezione effettiva contro eventi che ne riducano il valore o ne compromettano la realizzabilità. In molte giurisdizioni, tuttavia, il debitore può non essere obbligato per legge ad assicurare l'immobile, oppure può cessare la polizza. In tali casi, pretendere contrattualmente una copertura individuale può essere inefficace o problematico sotto il profilo della tutela del consumatore.

L'impostazione riconosciuta ammette che l'assicurazione contro i danni al collaterale non debba necessariamente essere stipulata dal debitore, né riferirsi a un singolo immobile. Una copertura globale assunta dall'ente finanziatore può soddisfare il requisito, purché garantisca in modo effettivo il rischio di perdita legato al danneggiamento degli immobili e sia accompagnata da procedure interne idonee a verificare la congruità della copertura rispetto al portafoglio, alle cause di danno assicurate e all'esposizione residua.

Per le banche, la portata applicativa è significativa. La polizza globale non sostituisce la valutazione prudenziale del collaterale, ma può costituire uno strumento di mitigazione del rischio quando la copertura individuale del proprietario non sia certa, stabile o controllabile. Il requisito centrale resta la dimostrazione documentale: l'ente deve provare che la copertura sia coerente con i rischi ordinariamente assicurabili nel mercato di riferimento, che il monitoraggio sia continuo e che l'immobile mantenga i requisiti per il trattamento prudenziale favorevole previsto dalla disciplina CRR.